A 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento do recurso de apelação de nº 1013138-35.2019.8.26.0007, firmou o entendimento de que a água constitui um bem essencial à vida, mantendo a sentença que condenou o condomínio ao pagamento de danos morais por ter imposto à condômina como penalidade o corte no seu fornecimento.

Compulsando os autos, verifica-se que a moradora havia sido multada por circular com o seu cachorro nas áreas comuns do prédio, fato este que restou incontroverso durante a instrução processual, pairando dúvidas apenas se recolhia ou não as fezes imediatamente após. A penalidade foi incluída no boleto do condomínio, mas a condômina se recusou a efetuar o pagamento, por não concordar com a infração aplicada.

Posto isso, o magistrado entendeu ser devida a penalidade aplicada, em virtude da infração às normas previstas na convenção cometida pela condômina.

Contudo, quando analisado o corte do fornecimento de água, em que pese também encontrar respaldo no aludido regramento, apontou-se ser indevido, por se tratar de bem essencial. Ademais, o referido corte somente poderia ser feito pelo ente prestador de serviço em caso de inadimplemento, e não pelo condomínio.

Sendo assim, configurou-se o dano moral, não pela penalidade imposta, mas por ter sido tolhida indevidamente do seu direito de abastecimento de água, elementar à vida digna, garantido pela Constituição Federal.

Por ter o condomínio outros meios de efetuar a cobrança da dívida, indevido o citado corte, sendo passível de tutela jurídica.

Publicado por Juliana Santos Mayer de Souza em 16/08/2021

Durante o período da Pandemia aumentaram as situações de inadimplência de locações, sejam residenciais ou comerciais. No dia 03 de Junho o Min. Barroso, do STF, suspendeu por seis meses as medidas de despejos dos imóveis habitados antes de 20 de março do ano passado, mês que foi aprovado o estado de calamidade pública. 

A ordem da Corte Suprema visa evitar remoções que violem os direitos à moradia, à vida e à saúde das pessoas mais vulneráveis. 

Além disso, apesar de a medida ser válida por seis meses, ela pode ser prorrogada caso as restrições sanitárias se estendam. A medida não vale para processos em que a desocupação seja necessária para o combate ao crime organizado; retirada de invasores em terras indígenas e decisões ou leis locais que garantam maior grau de proteção a grupos vulneráveis específicos. 

Publicado por Crislene da Silva Abreu em 10/06/2021

Montar a sede de uma empresa em um imóvel alugado tem prós e contras, e é preciso ter consciência desses aspectos na hora de tomar decisões, especialmente aquelas importantes como o local onde funcionará o negócio.

Um dos maiores problemas enfrentados pelos empresários que optam por estabelecer sua empresa em um local alugado é justamente ter que sair ao término do contrato de locação antes de quererem e/ou estarem prontos para tanto. Isso não apenas traz uma dose de insegurança, como ainda faz com que o empresário acabe perdendo o investimento na adequação do local, sem contar com custos financeiros e sociais (danos à imagem, possível perda de clientela) decorrentes da mudança.

Mas como evitar que isso ocorra?

Pensando na proteção do locatário, o legislador criou a chamada ação renovatória, por meio da qual é possível que a empresa que aluga o mesmo imóvel comercial há pelo menos 5 anos permaneça no local mesmo que o contrato já tenha se encerrado.

Para que seja possível o ajuizamento dessa ação, é necessário que estejam presentes alguns requisitos, dentre outros:

I- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

IV - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

V - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

VI - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação.

Além disso, é preciso ter bastante atenção ao prazo, já que a ação renovatória deve ser ajuizada entre 1 (um) ano e meio e 6 (seis) meses da data de término do contrato.

Com essa ação, o empresário poderá permanecer no mesmo local pelo tempo acordado no último contrato, independentemente da vontade do locador.

Contudo, é importante ressaltar que o ideal é que locador e locatário consigam chegar a um acordo pela via negocial, que é costuma ser mais rápida e barata. Entretanto, a ação renovatória pode ser bastante útil nos casos em que o consenso se torna impossível, evitando perdas para as empresas que cujo locador pressiona pela saída.

Publicado por Mariana Cerizze em 26/01/2021

Em recente decisão, a 27ª Câmara de Direito Privado do TJSP anulou a penhora do imóvel de um fiador em contrato de locação comercial. Após decisão de primeira instância, o fiador tornou-se codevedor em uma ação de despejo movida por falta de pagamento, tendo o seu imóvel penhorado. O fiador sustentou que o imóvel constitui bem de família, o que não foi aceito em primeira instância. Contra a decisão, foi interposto recurso de Agravo de Instrumento, sendo que o tribunal acolheu a irresignação do fiador e reformou a decisão por unanimidade. A Desembargadora Relatora Rosangela Telles baseou o seu julgamento no entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário nº 605.709/SP, o qual definiu que a exceção prevista no artigo 3º da Lei nº 8.009/90 apenas se aplica em casos de contrato de locação residencial. Segundo o artigo 3º da Lei nº 8.009/90, o imóvel do fiador em contrato de locação pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família. Contudo, segundo o entendimento firmado pelo STF, e seguido pela recente decisão proferida pelo TJSP, a referida previsão legal não se aplica a bem de família por fiança em casos de contrato de locação de imóvel comercial.  Em seu voto, a Desembargadora destacou que “na locação comercial deve ser protegido o bem de família do fiador”.

Publicado por Júlia Pinto da Silva Lopes em 02/12/2020

A impenhorabilidade do bem de família é um direito assegurado por nossa legislação que garante que, nos casos de dívida de algum ente familiar, o imóvel residencial não pode ser penhorado. A Lei 8.009 de 29 de março de 1990 dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família, trazendo todas as especificidades desse instituto.

Em seu artigo 3º estão presentes exceções em que o bem de família se torna penhorável, como por exemplo na hipótese prevista no inciso V, o qual prevê que a impenhorabilidade não é oponível nas ações de execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido pela entidade familiar como garantia real. Ou seja, caso o imóvel em que reside o casal seja hipotecado, a hipoteca poderá ser executada.

Contudo, é importante ressaltar que tal exceção apenas é admitida quando o imóvel é dado em garantia em benefício da família. Dessa forma, caso o sócio de uma empresa ofereça como garantia de uma dívida empresarial a casa em que reside com sua família, a hipoteca não poderá ser executada, devido a impenhorabilidade.  Tal entendimento foi reafirmado em recente decisão da 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos de Apelação Cível nº 1002121-11.2019.8.26.0004.

A supracitada decisão entendeu que a impenhorabilidade do bem de família é uma proteção dada pelo ordenamento jurídico ao direito fundamental à moradia, vertente do próprio direito à dignidade, previsto em nossa Constituição. Sendo a dignidade da pessoa humana um princípio insuperável, indisponível e irrenunciável, os desembargadores entenderam por sua sobreposição à autonomia de vontade, eis que a proteção ao direito de moradia visa não apenas o devedor, mas toda sua família.

Tendo sido reconhecido que a relação em que o bem de família foi oferecido como garantia era exclusivamente comercial, é certo que os bens atingidos devem ser exclusivamente os das pessoas jurídicas envolvidas.

A decisão ainda destaca que, por ser a impenhorabilidade do bem de família norma de ordem pública, a mesma pode ser pleiteada por petição simples, não sendo necessária a propositura de ação própria.

Publicado por Anna Luiza de Castro Gusmão em 08/10/2020

Em recente decisão, a 12ª Câmara de Direito Privado do TJSP entendeu ser possível a penhora de imóvel suntuoso, reservando parte do valor para que o devedor possa adquirir outro lar digno. Em primeira instância, o juiz entendeu pela impenhorabilidade do bem, sob o fundamento que, não se tratando das hipóteses de dívida excepcionalmente previstas em lei, o imóvel deve ser reconhecido como impenhorável, independentemente do seu valor. Contudo,  os desembargadores da 12ª Câmara do TJSP reformaram a sentença e entenderam ser possível a penhora do bem de família, desde que seja realizada com restrições, assegurando não apenas a quitação do débito, mas a dignidade do devedor. Segundo os julgadores, o imóvel em questão é avaliado em aproximadamente R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), de forma que é possível reservar parte do montante proveniente da venda do bem para a aquisição de outro imóvel, garantindo um lar digno ao devedor. Para o colegiado, a proteção legal do bem de família não pode ser desvirtuada a ponto de “servir de blindagem de grandes patrimônios em detrimento da satisfação da dívida do credor”.  Nos termos da decisão, “é a dignidade da pessoa humana que deve ser preservada, não a intocabilidade de toda e qualquer moradia, valha o quanto valer”. Todavia, o entendimento adotado pelo TJSP não é unanime e gera bastante controvérsias na doutrina e jurisprudência pátria. Em fevereiro de 2020, a 11ª Câmara do TJSP também examinou o tema, tendo decidido de forma diversa. Na oportunidade, os julgadores afastaram a penhora de um imóvel residencial de alto valor em uma ação de execução de título extrajudicial, sob o fundamento que a legislação não estabelece limite de valor para o bem de família, de tal modo que os imóveis residências de luxo não estão excluídos da proteção legal em razão do seu valor econômico. É certo que o bem de família é um dos temas mais controvertidos do Direito brasileiro, trazendo importantes debates sobre a interpretação da Lei nº 8.009/1990, devendo ser analisado cuidadosamente diante do caso concreto.

Publicado por Júlia Pinto da Silva Lopes em 28/09/2020

O Superior Tribunal de Justiça – STJ – em recente julgado através do REsp n° 1812465 entendeu que, apesar de não haver previsão legal, a notificação prévia ao locatário sobre a vontade da rescisão contratual por denúncia vazia é requisito obrigatório para posterior ação de despejo, cabendo exceção somente quando a ação de despejo é ajuizada em até 30 (trinta) dias ao término do prazo contratual.

A relatora do recurso, Min. Nancy Andrighi, assim fundamentou sua decisão: “como corretamente apontado pela doutrina, a necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo.”

Portanto, percebe-se que somente a interpretação fria da lei não é suficiente para agregar segurança jurídica aos atos contratuais praticados, sendo, sempre, necessário auxilio de profissional com conhecimento técnico sobre o assunto.

Publicado por Rafael Inácio Pessoa em 21/09/2020  

É público e notório que toda a sociedade, principalmente a empresarial, necessita e/ou necessitou de crédito para manutenção das atividades comerciais durante o período de pandemia enfrentado por quase todos os países. No Brasil não é diferente. 

Pensando nisso, uma nova forma de obter crédito foi criada com a edição da Medida Provisória 992/20: o compartilhamento de alienação fiduciária de imóvel. Em outras palavras, um imóvel pode ser dado em alienação fiduciária para mais de um empréstimo. 

Mas atenção, o oferecimento de único imóvel como garantia de mais de um empréstimo só pode ocorrer caso a instituição financeira seja a mesma. E mais, fica a critério da financeira aceitar ou não a condição autorizada pela MP 922. 

O benefício pode ser utilizado por pessoas físicas e jurídicas, desde que todos os créditos sejam contratados com a mesma instituição e o empréstimo se dê no âmbito do Sistema Financeiro Nacional. 

Importante que os prós e os contras da opção sejam avaliados pelo cliente, como em qualquer operação de crédito. Em caso de inadimplência, segundo a MP, a falta de pagamento de parcela de qualquer dos empréstimos acarreta na antecipação do vencimento de todos os outros, o que possibilita a execução judicial do bem dado em garantia. 

Para que o negócio não seja celebrado nas entrelinhas, importante a orientação de profissional qualificado para tanto.

Publicado por Rafael Inácio Pessoa 13/08/2020

Como medida de combate a corrupção e lavagem de dinheiro, foi assinado em 01 de Outubro de 2019 pelo Corregedor Nacional de Justiça, Min. Humberto Martins, o Provimento n° 88, o qual determina que operações registradas em cartório superiores a R$ 30 mil reais sejam comunicadas imediatamente à Unidade de Inteligência Financeira (antigo COAF).

As novas regras entram em vigor no dia 03 de Fevereiro de 2020, as quais alcançarão tabeliães e oficiais de registro de imóveis. 

Será dedicada especial atenção à operação ou propostas de operação envolvendo pessoa exposta politicamente, bem como seus familiares ou pessoas jurídicas de que participem, é o que dispõe o art. 16 do referido instrumento normativo.

Do mesmo modo, as doações de imóveis ou direito reais sobre bens imóveis para terceiros sem vínculo familiar com o doador, referente a bem imóvel com valor venal superior a R$ 1 milhão de reais serão, obrigatoriamente, comunicadas a Receita Federal.

Percebe-se, cada vez mais, que as transações imobiliárias demandam acompanhamento por profissional especializado para que eventuais infortúnios sejam afastados.

Publicado por Rafael Inácio Pessoa em 02/10/2019.

O contrato de permuta de imóveis não se equipara ao contrato de compra e venda na esfera tributária, pois, na maioria das vezes, não há ganho de receita, faturamento ou lucro na troca, esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ ao julgar o REsp 1.733.560-SC. 

Para o STJ a permuta imobiliária é interpretada como mera substituição de ativos, o que não implica em receita e/ou faturamento, renda e tampouco lucro. Nesse sentido, a permuta de imóveis não deve ensejar a cobrança de contribuição de PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL. 

E mais, a recente decisão deve orientar o entendimento dos Tribunais Estaduais, inclusive os Juízos de 1ª instância, ao julgar ações similares, cujo objeto seja a incidência tributária nas permutas de imóveis. 

Por fim, vale ressaltar que aquelas transações realizadas nos últimos 05 (cinco) anos, cujos tributos foram recolhidos, podem ser revistas, inclusive com a devolução dos valores pagos de forma indevida. Contudo, a revisão demanda análise por profissional capacitado.

Publicado por Rafael Inácio Pessoa em 24/04/2019.